묘지 토지분할 절차와 조건- 원스톱 대행 행정사합동사무소정의(염현수행정사)

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📌 묘지가 있는 토지분할 – 국토법, 공간정보법, 장사법에 따른 절차 및 조건

✅ 묘지가 포함된 토지는 일반적인 토지와 달리 법률적 규제가 많습니다.
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 국토법), 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」(이하 공간정보법), 「장사 등에 관한 법률」(이하 장사법) 등의 규정을 준수해야 합니다.

이번 글에서는 묘지가 포함된 토지의 분할 절차와 조건, 개발행위허가를 통한 최소면적 제한 회피 방법까지 상세히 설명하고, 관계법령 조항까지 정리해드립니다.

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✅ 묘지가 포함된 토지, 왜 일반적인 토지분할이 어려울까?

1️⃣ 「장사 등에 관한 법률」(장사법) 상 제한

✔️ 분할 후에도 묘지가 존속 가능해야 함
✔️ 무연고 분묘가 포함된 경우 공고 후 이장 절차 필수

2️⃣ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(국토법) 상 제한

✔️ 도시지역에서는 허가 없이 분할이 어려움
✔️ 관리지역(보전관리지역·생산관리지역)에서는 허가 필요

3️⃣ 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」(공간정보법) 상 제한

✔️ 필지 면적 제한 – 법적 최소면적을 충족해야 분할 가능
✔️ 토지대장에 정확한 필지 경계를 등록해야 함

공간정보 구축 및 관리등에 관한 법률에 따른 분할신청 : 

제79조(분할 신청) ① 토지소유자는 토지를 분할하려면 대통령령으로 정하는 바에 따라 지적소관청에 분할을 신청하여야 한다.

② 토지소유자는 지적공부에 등록된 1필지의 일부가 형질변경 등으로 용도가 변경된 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 용도가 변경된 날부터 60일 이내에 지적소관청에 토지의 분할을 신청하여야 한다.

제65조(분할 신청) ① 법 제79조제1항에 따라 분할을 신청할 수 있는 경우는 다음 각 호와 같다. 다만, 관계 법령에 따라 해당 토지에 대한 분할이 개발행위 허가 등의 대상인 경우에는 개발행위 허가 등을 받은 이후에 분할을 신청할 수 있다. <개정 2014. 1. 17., 2020. 6. 9.>

1. 소유권이전, 매매 등을 위하여 필요한 경우

2. 토지이용상 불합리한 지상 경계를 시정하기 위한 경우

3. 삭제 <2020. 6. 9.>

② 토지소유자는 법 제79조에 따라 토지의 분할을 신청할 때에는 분할 사유를 적은 신청서에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 지적소관청에 제출하여야 한다. 이 경우 법 제79조제2항에 따라 1필지의 일부가 형질변경 등으로 용도가 변경되어 분할을 신청할 때에는 제67조제2항에 따른 지목변경 신청서를 함께 제출하여야 한다. <개정 2013. 3. 23.>

 

그러나!
✅ 국토법에 따른 개발행위허가를 받으면 최소분할면적과 관계없이 토지분할이 가능합니다.
이제 개발행위허가를 통해 토지분할이 가능한 조건과 법령 조항을 살펴보겠습니다.

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✅ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 개발행위허가를 통한 토지분할

🔹 개발행위허가란?

「국토법」 제56조에 따라 도시계획구역에서 건축물의 건축, 토지의 형질변경, 토지분할 등을 하기 위해 관할 시장·군수의 허가를 받아야 하는 행위를 말합니다.

📌 즉, 개발행위허가를 받으면 법에서 정한 최소분할면적과 관계없이 토지분할이 가능해집니다!

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🔹 개발행위허가 기준 (국토법 제58조)

✅ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제56조(개발행위허가의 기준)
허가를 받으려면 다음 조건을 충족해야 합니다.

1️⃣ 토지 이용목적 적합성 – 용도지역에 적합한 개발이어야 함
2️⃣ 환경 및 경관 영향 고려 – 자연환경 훼손이 심하지 않아야 함
3️⃣ 기반시설 확보 필요 – 도로, 상하수도 등 기반시설이 적절히 확보되어야 함
4️⃣ 공익성 충족 – 무분별한 토지분할이 아닌 합리적 개발 목적이 있어야 함

📌 즉, 개발행위허가를 받으면 국토법상 최소면적 제한을 적용받지 않고 토지분할이 가능해집니다.

 

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라. 토지분할

(1) 녹지지역·관리지역·농림지역 및 자연환경보전지역 안에서 관계법령에 따른 허가·인가 등을 받지 아니하고 토지를 분할하는 경우에는 다음의 요건을 모두 갖출 것 (가) 「건축법」 제57조제1항에 따른 분할제한면적(이하 이 칸에서 "분할제한면적"이라 한다) 이상으로서 도시·군계획조례가 정하는 면적 이상으로 분할할 것 (나) 「소득세법 시행령」 제168조의3제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역 중 토지에 대한 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있다고 판단되는 지역으로서 국토교통부장관이 지정·고시하는 지역 안에서의 토지분할이 아닐 것. 다만, 다음의 어느 하나에 해당되는 토지의 경우는 예외로 한다. 1) 다른 토지와의 합병을 위하여 분할하는 토지 2) 2006년 3월 8일 전에 토지소유권이 공유로 된 토지를 공유지분에 따라 분할하는 토지 3) 그 밖에 토지의 분할이 불가피한 경우로서 국토교통부령으로 정하는 경우에 해당되는 토지 (다) 토지분할의 목적이 건축물의 건축 또는 공작물의 설치, 토지의 형질변경인 경우 그 개발행위가 관계법령에 따라 제한되지 아니할 것 (라) 이 법 또는 다른 법령에 따른 인가·허가 등을 받지 않거나 기반시설이 갖추어지지 않아 토지의 개발이 불가능한 토지의 분할 에 관한 사항은 해당 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 도시·군계획조례로 정한 기준에 적합할 것 (2) 분할제한면적 미만으로 분할하는 경우에는 다음의 어느 하나에 해당할 것 (가) 녹지지역·관리지역·농림지역 및 자연환경보전지역 안에서의 기존묘지의 분할 (나) 사설도로를 개설하기 위한 분할(「사도법」에 의한 사도개설허가를 받아 분할하는 경우를 제외한다) (다) 사설도로로 사용되고 있는 토지 중 도로로서의 용도가 폐지되는 부분을 인접토지와 합병하기 위하여 하는 분할 (라) <삭제> (마) 토지이용상 불합리한 토지경계선을 시정하여 당해 토지의 효용을 증진시키기 위하여 분할 후 인접토지와 합필하고자 하는 경우에는 다음의 1에 해당할 것. 이 경우 허가신청인은 분할 후 합필되는 토지의 소유권 또는 공유지분을 보유하고 있거나 그 토지를 매수하기 위한 매매계약을 체결하여야 한다. 1) 분할 후 남는 토지의 면적 및 분할된 토지와 인접토지가 합필된 후의 면적이 분할제한면적에 미달되지 아니할 것 2) 분할전후의 토지면적에 증감이 없을 것 3) 분할하고자 하는 기존토지의 면적이 분할제한면적에 미달되고, 분할된 토지 중 하나를 제외한 나머지 분할된 토지와 인접토지를 합필한 후의 면적이 분할제한면적에 미달되지 아니할 것 (3) 너비 5미터 이하로 분할하는 경우로서 토지의 합리적인 이용에 지장이 없을 것

 

 

✅ 묘지가 포함된 토지의 분할 절차

1️⃣ 토지분할 가능 여부 확인

✔️ 해당 토지의 지역·지목 확인
✔️ 지적도 및 토지이용계획확인원을 열람하여 용도지역 파악
✔️ 분할 제한이 있는지 지자체(시·군·구청) 확인

📌 TIP:
토지분할이 불가능한 경우 개발행위허가를 통해 최소면적 제한을 우회할 수 있음

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2️⃣ 측량 및 경계설정

✔️ 한국국토정보공사(LX) 또는 민간 측량업체를 통해 분할측량 진행
✔️ 묘지를 포함한 부분과 일반 토지를 구분하여 경계 설정
✔️ 분할 후 필지별 최소면적 충족 여부 확인

📌 TIP:
분할 후 한쪽 필지가 건축이 가능한지 확인하는 것도 중요합니다.

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3️⃣ 분할 허가 신청 (필요 시)

✅ 도시지역이나 관리지역에서는 분할 허가 신청이 필수
✅ 허가가 필요한 경우 시·군·구청에 분할허가 신청서 제출
✅ 국토법·장사법·건축법 등에 따라 허가 심사 진행

📌 중요:
✔️ 분할 후 묘지가 보존될 수 있도록 설계해야 승인 가능
✔️ 이장이 필요한 경우 행정절차를 먼저 진행해야 함

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4️⃣ 토지대장 및 등기 정리

✅ 분할이 승인되면, 토지대장 정리 및 등기소 신고
✅ 지적도 및 등기부 등본에서 새로운 필지 등록
✅ 필요 시, 지목 변경 및 개발 계획 수립 가능

📌 TIP:
지목이 ‘임야’, ‘전’, ‘답’인 경우 대지로 변경하려면 추가 허가 필요합니다.

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✅ 관련 법령 조항 정리

🔹 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」

• 제56조(개발행위허가): 토지분할을 포함한 개발행위 시 허가 필요
• 제58조(개발행위허가 기준): 허가를 위한 주요 기준 명시

🔹 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」

• 제44조(지적공부의 정리): 토지분할 후 지적공부 변경 규정
• 제45조(지적측량 및 등록): 분할측량 및 등기 절차 명시

🔹 「장사 등에 관한 법률」

• 제27조(무연고 분묘의 처리): 무연고 묘지는 공고 후 이전 가능

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✅ 묘지가 포함된 토지분할, 전문가에게 맡기면 편하다!

묘지가 포함된 토지는 일반 토지보다 분할 절차가 훨씬 복잡합니다.
✔️ 허가가 필요한지, 측량을 어떻게 해야 하는지, 분묘기지권 문제까지 고려해야 합니다.
✔️ 개발행위허가를 통해 최소분할면적 제한을 우회하는 방법도 고려해야 합니다.

📌 그래서?
**행정사합동사무소 정의(대표 염현수)**에서 전문가가 모든 절차를 대신 진행해 드립니다.

✔️ 토지분할 허가 여부 검토
✔️ 측량 및 서류 준비 대행
✔️ 무연고 묘지 처리 및 허가 진행
✔️ 토지대장 정리 및 등기 완료

📞 빠른 상담 문의하기: [010-2058-1722] 

 

행정사합동사무소 정의 전국적으로 업무를 수행합니다.
📍 방문 상담: [사무실 주소 입력]

📌 묘지가 포함된 토지, 개발행위허가를 통한 분할까지 전문가에게 맡기세요!